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三四线城市商业地产策划与招商怎么做?
双击自动滚屏 发布者:搜房产业网综合整理 发布时间:2016-2-14 阅读:1417次 【字体:

  近几年知名房企开始陆续进入三、四线城市,并大举布局,三、四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”,但是,盲目按照一、二线城市的操盘经验来开发只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,以市场和消费者为准绳。本文将理论结合文库案例全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略,为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。
    三、四线城市商业地产开发有何特殊性?
    一、二线城市商业高负荷的现状,以及三、四线城市的市场空白和广阔的消费潜力,让许多开发商将触角延伸至三、四线。开发商选择下沉三、四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景,较低的开发成本和地方政府的优惠与支持,但无论是从一二线转投到三四线,还是直奔三、四线的开发商,都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。
    特殊性一:业态组合要偏向“生活“、平价
    一、二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关。
    而三、四线城市由于经济水平相对较低,城市年轻人多外流现象,因此,三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。
    特殊性二:全品类、一站式的购物中心市场风险较小
    消费特征不同,也意味着三、四线城市购物中心的定位会和一、二线城市有所区别。一、二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争。
    而三、四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎。
    总而言之,三、四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
    特殊性三:全品类、一站式的购物中心市场风险较小
    消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一、二线城市有所区别。一、二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,才能避免同质化竞争。
    而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,主题、特色购物中心开发也需谨慎。
    总而言之,三、四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
    特殊性四:前期做好财务预算,并确定销售模式
    国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%,而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
    所以,在前期需要做好财务测算,确定好销售模式,是售后返租还是直接销售,若采取售后返租,就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系,可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来,以确保持有部分商业经营不会受到影响。
 
 

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